对《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年版）》的解析

　　摘要：《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年版）》已于2014年8月发布实施。该规范在2007版的基础上进行修订完善，是江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新工作的重要技术标准，对提升全省地价管理工作质量和保证全省各地的地价数据保持现势性与科学性有重要作用。本文介绍了新规范主要内容的变化以及新规范的特点，并对我们日常工作提出要求和建议。

　　关键词：规范  内容变化  外业巡查  标定地价

　　一、规范修订的背景与目的

　　开展城镇地价动态监测与基准地价更新工作是完善土地资源市场配置体系的一项重要的基础业务，及时掌握城市地价水平与地价指数情况，有利于政府部门把握土地市场运作情况与整体价格走势，从而增强政府对市场的监管能力。同时，适当地公开地价水平与地价指数信息能够满足社会公众对相关信息的需求，也保证了土地市场的公开透明。

　　2003年，江苏省根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，结合全省实际情况，确定部分试点城市作为江苏省地价动态监测重点城市，建立起了全省地价监测信息系统。经过试点工作总结相关经验后，江苏省又于2005年将监测范围进一步扩大，在全省开展县城镇以上城市地价动态监测工作，并制定了《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》。该技术规范自实施以来，为全省的城镇地价动态监测与基准地价更新工作提供了重要的技术基础，在土地利用管理等工作方面发挥了重要的作用。

　　然而随着管理、应用层次需求的不断拓展，该规范也开始逐渐出现一些滞后与不完善的部分。为了更好地适应江苏省土地市场的发展，亟需对此规范进行修订与完善工作。

　　为了进一步加强全省城市地价动态监测和基准地价更新工作，提升地价管理工作质量，保证全省各地的地价数据保持现势性与科学性，为全省地价工作的开展确定新的规范基础，江苏省地价所依据江苏省国土资源厅土地利用管理处的委托，开展了对《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》的修订工作，并于今年8月正式发布了《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年版）》。

　　二、新规范主要内容的变化

　　对比2007年制定的旧规范，此次修订后的新规范在内容上有如下变化：

　　1.将旧规范中的“商业用地”统一改为“商服用地”

　　此次将“商业用地”修改为“商服用地”主要依据有两点：一是2007年8月10日发布实施的最新全国土地利用现状分类标准中对应的是商服用地，且目前国家动态监测使用的此类别名称为商服用地；二是在实际工作操作中，所划分的商业地价区段也包括一些住宿餐饮用地和商务金融用地等，这与商服用地的内涵更趋一致。

　　2.对技术路线和技术手段的表述进行了更新

　　由于我省开展的城镇地价动态监测与基准地价更新是两位一体，不宜分开的，此次修订将旧规范中“4.1 地价动态监测技术路线”与“4.2 基准地价更新技术路线”合并为“技术路线”；将旧规范中“以城镇土地定级估价成果为基础”改为“以原城镇地价动态监测和基准地价更新成果为基础”。

　　3.明确规定监测范围的确定

　　监测范围的确定是开展后续工作的前提，国家规范对地价动态监测范围有明确的规定，而省规范缺乏监测范围确定方面的相关规定说明。所以此次规范新增“监测范围的确定”，对地价动态监测与基准地价更新监测范围确定的要求和内容做出了明确规定。

　　4.地价区段划分要求更详细

　　对旧版规范这一内容的修订主要包括三个方面：①在划分要求中对地价区段面积规模的确定进行了定性描述。由于以往划出的地价区段有的面积较大，内部缺乏相对一致性，与地价区段的本意不符，故此次修订增加了说明。②增加了“地价区段更新与调整”内容，对地价区段应予更新调整的情形做了明确的规定。增加这部分内容主要是因为旧版规范对地价区段的划分主要涉及区段的初次划分，而对地价区段的更新调整没有规定。此外，就地价区段合理性方面，增加了“地价区段审核与确定”内容。③增加了“地价区段的土地利用条件设定”，主要对“开发程度设定”进行了规定。

　　5.对地价监测点数量进行了调整

　　考虑到城市发展及地价监测的需要，对地价监测点数量进行了调整。省会城市和省辖市地价监测点总数由“不应低于120个”调整为“不应低于180个”，其他城市总数由“不应低于60个”调整为“不应低于80个”，此外，还增加了对监测范围较小地区监测点数量的规定：“不应低于60个”。工业用地地价监测点总数的要求：由“省会城市和省辖市的数量不少于20个，其他城市不少于10个”调整为“省会城市和省辖市的数量不少于30个，其他城市不少于15个”。同时要求商服、住宅和工业用地地价区段应达到每区段各用途不少于2个地价监测点。对地价监测点数量进行调整后，要求在地价监测时增加工作的精细度。

　　6.地价监测指标测算与国家级相一致

　　为了与国家级动态监测使用的规范保持在工作上的一致性，此次修订将监测点地价到区段地价的测算方法由原来的面积加权法改成了算术平均法。这个改变属于技术方法的重要变化，要求同一区段内选取的地价监测点更具代表性。

　　7.成果要求更细化

　　新规范也对成果内容进行了修订。在文字报告方面，新增了《年度地价动态监测与基准地价更新工作报告》；在表格成果方面，新增了《标定地价影响因素指标说明表》、《地价监测点日常维护工作日志表》和《标准宗地公示表》。

　　8、在附录中增加标定地价体系建立的内容

　　新规范中提出标定体系建立的内容主要包括标准宗地的选取、标定地价评估修正体系建立和标定地价的公示三大部分的内容。

　　首先，标准宗地选取的总原则是在地价监测点中择优选取。此外选取的标准宗地在数量上和信息的全面性等方面都应符合相应的选取要求。标准宗地随着地价监测点的更新，每年也需要进行相应的更新与维护。

　　其次，在建立标定地价评估修正体系时，主要分为两个步骤：一是对修正因素的分析与确定；二是对修正幅度的分析与确定。在通过标定地价评估宗地地价时，只设定个别因素修正系数，可直接通过个别因素修正系数对标定地价进行修正评估宗地地价。所采用的个别因素修正因子则根据估价对象的用途进行确定。分析确定修正幅度时则将上述修正因素划分为优、较优、一般、较劣和劣五个等别，采用特尔斐法等方法确定修正因素每相差一个等别的修正幅度。

最后，应根据房地产市场形势分析和地价管理需求，划定标定地价信息公示的区域范围，即标定地价公示区，公示相关说明和信息表等内容。

　　三、新规范的特点

　　1.在内容的表述以及采取的技术路线和手段等方面更严谨规范

　　本次规范修订对以前一些表述不准确的内容进行了修改，在技术路线和技术手段上也以更新为主基调进行相关规定，并且明确提出底图更新、成果公示等相关要求。

　　2.在验收环节首次增加外业巡查工作环节并实行打分制

　　对基准地价更新成果的验收，旧规范规定县（市）级基准地价更新成果由省辖市国土资源局负责验收，省辖市基准地价更新成果由省国土资源厅负责验收。主要方法是通过内业审查对基准地价更新报告、图件等相关成果资料进行检查。而此次新规范修订过程中增加了验收办法，办法中首次提出外业巡查工作环节并实行打分制。外业巡查的主要目的是为了核查地价监测点的真实性、代表性、签字估价师对监测点的熟悉情况等相关内容。验收时实行打分制，内外业相结合，并且对成果公示提出明确要求，要求每年的6月30日前，各地将年度监测成果必须在江苏土地市场网公布，对不进行公布的地区采取扣分处理方式。

　　3.首次提出标定地价相关内容

　　在新规范中首次提出了标定地价的相关内容，并且在验收办法中提出鼓励各地开展标定地价工作，标定地价成果相关内容作为加分项处理。

　　标定地价是指根据政府管理需要，评估的标准宗地在现状条件下于某一估价基准日的国有建设用地使用权价格。标定地价与基准地价一样，属于城市地价管理的基础部分。确定标定地价的意义在于一是为土地交易双方分析土地交易的成本和最后的决策提供依据；二是在科学评估的基础上确定的标定地价能为具体地块使用权出底价的确定提供依据。

　　2013年4月8日，国土资源部办公厅发布了《国土资源部办公厅关于2013年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23号）。该通知中明确要求：“鼓励有条件的城市主动开展标定地价试点，试点方案应经省级国土资源主管部门同意后报部备案”。此后，上海、长沙、唐山三城市被确定为标定地价公示试点城市。在这样的背景下，我省也鼓励各城市开展标定地价体系建立工作。

建立标定地价体系，有利于完善我省的地价体系；将标定地价体系中的标准宗地及其评估结果作为公示地价进行公示公开，将有利于促进我省各城市范围的土地市场价格水平信息的公开，建立公平、公开的地产市场。

四、对我们日常工作的要求与启示

此次修订工作对原有规范作出了许多新的调整，这也对我们平时的日常工作提出了许多新的要求。

　　1.加强与各省辖市国土资源管理部门的沟通与联系

新规范在组织准备上明确了省辖市的国土资源管理部门的职责，要求“省辖市国土资源管理部门负责市域内各市、县（区）地价动态监测与基准地价更新工作的协调与平衡”。这就要求我们在日常的工作过程中，进一步加强与各省辖市的国土资源管理部门的沟通与联系，正确掌握各地地价动态监测与基准地价更新工作的形势与要求，从而更加准确、合理地对基准地价进行监测。

　　2.保持相关信息的现势性

新规范对多处信息更新的要求更为详细与严格，例如对工作底图要求及时更新，对相关建筑的新建与搬迁需要在图上有所反映；在监测范围的更新上要详细说明更新的原因，范围与面积。这就要求我们在日常的工作过程中及时了解相应的变化情况，做好日常的记录工作，来保证相关信息的现势性、可靠性与准确性。

　　3.注重对相关政策的了解

新规范对报告编写所涉及的资料也做出了新的要求。在相关社会经济资料中增加了与土地有关的政策，内容包括了土地供地计划、土地出让计划、耕地保护、房地产市场调控和宏观经济调控等影响土地市场变化的政策资料，同时包括大面积土地供应、大型基础设施建设、大规模的城市改造和用地结构等方面等较大的与土地市场相关的事件。这就要求我们在日常的工作过程中，时刻关注国家、省以及各市出台的土地政策，了解各地实际的城市建设等情况，由此对各地的土地市场情况能有更为全面的了解，从而更为准确地把握城市的地价水平。

　　4.做好日常维护工作

新规范对成果的检核与验收也进一步提高了相应的标准，增加了对地价动态监测成果的日常检核制度，加强了对地价动态监测工作的过程管理。因此，在对地价成果的维护过程中，我们要时刻保持地价监测点的规范性、现势性以及相关资料的齐全性、合规性。以此来保证基础数据的准确可靠，进一步完善地价动态监测工作体系。