论土地估价行业的行风建设

【摘要】：行风是一个行业的内在素质，关系着一个行业的形象和声誉，土地估价行业的行风关系着我们行业的形象和公信力。整体而言，绝大多数土地估价机构和土地估价师的职业道德和服务质量是好的，但仍存在着一些问题，如机构脱钩不彻底，出现虚假技术报告、机构之间恶性竞争等。对此笔者提出几点建议，希望通过行政机关、行业协会、估价机构、土地估价师共同努力，塑造一个专业权威、诚信为本、值得信任的行业形象。

【关键词】：土地估价 行风建设 问题 建议

 我国土地估价行业发展到现在，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应的政策配套上都取得了很大的提高。总体来讲，土地估价行业作为中介行业，已经成为社会经济的发展和市场体系建设不可或缺的一个部分。整体而言，行业的整体行风还是比较好的，多数机构和土地估价师的职业道德和服务质量都能够坚持正确的职业理念和职业规范，坚持行业的执业原则和技术标准，坚持依法、独立、客观、公正的履行职责，追求进步，讲求服务质量。但是，在各地的土地估价活动中也存在不少问题，影响和制约着行业的健康发展。

1 土地估价行业的行风存在的问题

1.1 脱钩不彻底，不能适应市场经济的发展要求

虽然我国目前的评估机构的数量和执业质量有很大的提高，但是行业

竞争有待进一步规范。国土资源部早在1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，要求参与市场竞争的土地评估机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按照相关的规定，现在所有登记设立的都应该是脱离政府主管部门、实现企业化独立经营的企业法人实体。然而在具体的执业过程中，虽然很多评估事务所以企业独立法人注册，但是始终与土地相关管理部门保持千丝万缕的关系，运作上并不是完全的市场化运作方式。

1.2土地估价机构之间恶性竞争

有些估价机构以追求利润最大化为目标，为了争取更多的市场份额，展开激烈的竞争。有的委托方聘请土地估价机构时，考虑的主要因素不是估价机构的声誉和执业质量，而是价格。这就导致土地估价机构纷纷通过一味的降低收费标准获取业务，从而引发了机构间的低价收费的恶性竞争；有些估价报告使用方按照收受估价机构回扣或提成的高低指定估价业务的承接机构，似乎成了行业内的潜规则，致使估价行业形象受损；有的估价机构为了生存，将主要精力放在“跑关系、拉业务、抢市场”上，无暇顾及职业道德和社会职责。平时这些大家普遍关注并不时发生在估价机构和估价师身上的低价竞争、高评低估、估价结果客户说了算等等跟诚信背道而驰的做法，大家都在痛恨，却又无可奈何。高回扣导致低效益，低效益导致低质量，低效益还得让估价机构用高回扣高提成去争取更多的客户，从而进一步导致估价质量的下降，形成恶性循环。

1.3估价人员职业道德低，出现虚假报告

某些估价机构为争取业务，迎合委托方的不合理要求，出具虚假报告。比如为减轻赋税低评待估宗地；应委托方的要求，出具用地规划指标修改的证明，以达到相应的评估目的。目前，估价业务来源绝大部分出于政府管理的需要，在这种估价供需现状的大环境之下，机构为了生存而讨好相关部门争取更多的业务。有的估价机构为了讨好相关部门往往违背诚信，按照委托人的意愿评估。如：广东省曾发生一起债权债务纠纷诉讼案件代理律师投诉估价机构的事例。某土地估价机构接受中级人民法院的评估委托，评估一块宗地(毛地)，法院委托评估的目的是为判决裁定提供依据，法院同时要求评估机构在某些假设条件下评估该宗地价格。评估机构根据委托合同出具了评估报告。法院最终以该评估结果作为司法审判的依据采用，结果严重损害了诉讼当事人其中一方的合法权益。这一事例说明，行业协会下发的诚信建设方面的文件、制度没有真正的落实到位，行业协会的监管机制有待健全。

2 土地估价行业的行风问题的原因分析

我国的土地估价中介机构有部分是从国土资源管理部门下属事业单位改制而来，这些机构从吃事业饭走向市场吃企业饭，经过十余年在游泳中学习游泳，大多数适应了市场，在市场经济的大潮中获得了新生和发展。但仍有少数机构对原所属行政机关依赖心比较重，迈不出闯市场的步伐，总想寻求地方行政特殊保护，个别机构甚至还与行政机关明脱暗不脱。而有的行政管理部门则仍对这些机构过度保护不惜设置各种关卡，让这些机构垄断地方评估业务。这种不正当不公平的竞争，不仅不利于评估市场的发展，也容易滋生官员的腐败，对企业自身的长远发展也不利。

另外，在具体的监管工作中，虽然，国土资源主管部门和各级土地估价师协会多次对土地估价师的职业素质和道德提出规范性要求，协会每年对土地估价行业进行年检和不定期抽查，但是从检查方式看，主要是通过听取有关估价机构的汇报，抽阅若干份估价报告的结果，而估价报告都是土地估价机构临时精心准备好的，从实际看并没有达到予想的目的。

另外，土地估价收费标准，不能适应实际市场收费价值，价格部门缺乏监管，有的为了工作出具报告效率的，容易使估价机构为了争取业务、挽留客户，随意降低收费标准，结果导致估价收费情况比较混乱。

3 土地估价行业的行风建设的建议

一个行业的行风是这个行业内在素质，土地估价作为一支专业队伍，良好的行风体现良好的行业素质，而不良的行风则反映出行业素质的低下。估价行业的行风关系着一个行业的形象和声誉及公信力，社会大众往往根据行业行风及估价师的工作作风来判断人员的素质优劣，行业提供服务的优劣。良好的行风能潜移默化带出好的估价师队伍，促进行业的健康发展，而行业不正之风将败坏行业形象，导致行业走向衰败。所以，土地估价行业作为经济鉴证类中介组织，如果不重视、不抓紧行风建设，诚信缺失，必将丧失公信力，后果必然是行业的衰败。如何加强行风建设，结合目前的实际情况，提出以下几点建议：

3.1加大行业监管力度，加大失信行为惩罚力度，切实落实制度

估价机构在利益的驱使下和相关部门出具虚假报告，只要使得造假付出的成本大于收益，也就是加大失信行为惩罚力度，造假也就失去了市场；另外，建立健全的市场准入和退出机制，并对制度的落实不定期的抽查，把失信估价机构和执业人员淘汰出局。比如，行业协会可以组织人员不定期的上门抽查政策的落实状况，对于不符合的估价机构依照制度予以降低诚信等级甚者降低估价资质直至淘汰出局；行业协会也可以以客户名义咨询了解实际估价业务中的执业状况，如收费情况、可否按客户要求评估等，并记录在案。对于诚信机构予以公告与奖励，对于非诚信机构予以批评与处罚。

3.2提高土地估价专业水平，指定评估收费限价

土地估价师协会要以土地估价的专业化、科学化高标准要求，加大对估价报告检查、监督力度;要切实发挥行业专家委员会的作用,努力构建技术壁垒,迫使估价机构立足发展，聘请高水平的土地估价人员,提高服务的技术含量；另外也可以结合不同地区实际情况，编制不同估价类型、不同估价技术要求的收费目录与限价，通过财会对账进行一对一的有效管理，有效防范低价恶性竞争；对于大项目估价采用公开竞标承接业务，要参照估价机构的诚信等级、技术水平、服务质量等选择估价机构，由随机抽选的单数评审委员会成员协商确定，这样既可以避免关系户的暗箱操作，也为诚信机构打响了招牌，让更多的估价机构重视诚信的建设。

3.3构建估价师诚信建设互相检举的网络平台，构建同业互查制度，完善估价师诚信档案管理

土地估价师协会应建立一个本行业从业人员公开熟知的互相检举的网络平台。鼓励同行之间相互督促、检举有无出具虚假报告、低于或高于限价竞争、行贿等行为。督促、检举的内容必须有实际的证据，有关部门应保留追究责任的权利。对事实上的失信行为记录在估价师诚信档案中并予以处罚，激励更多的估价机构和估价师诚信执业。

为了保证诚信档案的真实性和完整性，应建立行业协会与政府部门的配合机制，全面收集和汇总奖惩信息，及时、动态地掌握每个估价机构和每个土地估价师的执业情况，包括收集国土部门对其行政监督、协会对其行业自律评价、客户对其服务状况的总体评价，最后，根据指标测算，将估价机构划分为不同的信用等级，通过上网公示，接受社会公众的监督。

3.4 加强估价机构内部管理制度，提高土地估价师整体素质

规范土地估价机构管理应从估价机构内部入手，健全估价机构的组织机构、内部规章制度和内部企业文化，重视诚信品牌的建设，提高员工业务水平和服务水平。积极组织公司内部的土地估价师参加协会组织的各项专业性活动，鼓励多学习多交流。完善估价报告的审核制度与程序，对估价报告质量严格要求，建立执业诚信度与薪酬挂钩制度。在经营管理过程中，做到严守信用、严把服务质量关和维护行业形象信誉，将诚信放在首位，提升公司的整体实力。

土地估价行业的发展需要行政机关、行业协会、估价机构、土地估价师共同努力，塑造一个专业权威、诚信为本、值得信任的行业形象。

参考文献：

[1]陈平. 土地评估市场亟待规范[J].中国房地产金融.2006.3.

[2]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011.6.