专业，永远是行业生存发展的灵魂 ——兼谈土地估价行业发展

专业，永远是行业生存发展的灵魂

——兼谈土地估价行业发展

王延龙

摘  要：当前国内外形势正在发生深刻复杂变化，土地估价师身受同感。特殊的环境下，土地估价行业走向、估价机构生存与发展及估价师职业生涯规划是我们每位从业人员所要面对与思考的问题。本文从近几年来评估行业发生较大变化的现状出发，比较分析土地估价行业所面临的挑战及发展机遇，提出笔者对未来土地估价行业发展的一些思考，供广大同行参考。

关键词：土地估价 挑战与机遇 行业发展

概  述：自2016年12月1日《资产评估法》施行以来，资产评估行业发生了深刻的变化。特别近几年受新冠疫情、国内外经济形势变化的叠加影响，土地估价行业面临前所未有的压力与挑战。土地估价行业的前景如何？土地估价机构如何生存发展？土地估价师怎样更好地规划自己的职业生涯？这是我们所有从业者关心和思考的问题。党的二十大提出了人与自然和谐共生的发展理念，为我们指明了复杂形势下的发展方向。可以说，土地估价行业挑战和机遇共同存在。本文就笔者在土地估价实践中的一些思考，就行业的发展问题与同行们进行探讨与交流。

一、评估行业发生了较大变化

以2016年12月1日《资产评估法》施行为标志及起点，评估行业的法律环境、客户关系、同业经营模式及机构内部管理等诸方面发生了较大的变化。深刻了解这些已经发生的变化，是明确我们土地估价行业发展方向必不可少的基础。

1. 法律环境发生了变化

《资产评估法》从法的角度确定了资产评估的法律地位。其他相关法律，如《企业国有资产法》《证券法》《城市房地产管理法》《拍卖法》《政府采购法》《合伙企业法》《保险法》和《刑法》等，主要规定了涉及国有资产产权转让、抵押、股东出资、股票和债券发行、房地产交易等业务必须要进行评估以及相关法律责任。《资产评估法》的颁布与施行，厘清了行政主管部门、行业协会、评估机构与评估从业人员之间的关系，使评估行业有了统一的法律规范与保障。目前，在实践中逐步形成了以《资产评估法》为统领，由相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件、自律管理制度以及评估机构内部管理规定共同组成的较为全面、系统、完备的资产评估法律制度体系。

《资产评估法》施行后，无论是自然资源部出台的《自然资源部办公厅关于土地估价机构备案工作的通知》（自然资办发〔2022〕42号）、住建部发布的《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产行业管理有关问题的通知》（建房〔2016〕275号），还是财政部出台的《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号），均不同程度地降低了进入评估行业的门槛与要求。《自然资源价格评估通则》、《房地产估价师职业资格制度规定》以及《资产评估准则》体系的出台与修订，都预示着评估行业的规范化管理在发生着与以往不同的变化。《资产评估法》对行业的影响，将是深远与持久的。

2. 客户关系发生了变化

随着《资产评估法》的施行及宏观形势的复杂变化，土地估价行业与客户之间的关系也发生了系列的变化。《资产评估法》将估价业务分为法定评估与非法定业务，这不仅从法的高度确立了评估机构和土地估价师依法执业的法律地位，同时，在保障了委托人能够依法获得优质的专业服务权利的前提下，也明确委托人应当承担的责任和应尽的义务。例如，银行及金融机构抵押贷款评估费用的支付，由过去的被评估单位或融资人支付，变化为现在由银行金融机构支付，导致评估收费无底线地降低；再如，人民法院确定财产处置参考价的评估，对委托人、相关当事人、评估程序及评估收费等规定与过去的运作方式发生了较大变化，对评估要求提高而对应的执业风险进一步加大。其他诸如《公平竞争审查制度实施细则》此类文件的贯彻与落实皆表明，土地估价行业与客户之间的关系在悄然发生着变化。

3. 评估行业的经营模式发生了变化

目前，专一从事土地估价业务的机构少之又少，绝大多数机构同时具备房地产评估资质。《资产评估法》施行特别是财政部出台的《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号）发布之后，许多机构又跨进了财政监管下的资产评估行业。考虑到与土地估价相关性更强的测绘、土地规划与整理、矿业权评估等，我们的土地估价行业基本上形成了以土地估价为基础，横跨多类别评估、不动产登记代理、测绘、土地规划与整理、工程造价咨询、房地产中介、社会稳定评估、绩效评价等综合性多元化的经营模式。

4. 评估机构内部管理的结构发生了变化

法律环境在变、客户关系在变、经营模式在变，我们土地估价机构的内部管理结构也在变化。机构出资人由过去的土地估价师到现在可能是非土地估价师甚至可以是企业法人，土地估价机构的名称不一定冠以“土地估价”等字样，评估专业人员可以是“其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员”，这实际上是由评估公司自己认定确认其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员的专业胜任能力。所有这些，都显示着我们的土地估价行业内部结构及管理都在发生着巨大变化。

二、土地估价行业面临的挑战

评估行业发生了较大变化，这些变化是我们过去所没有遇到过的，我们必须充分认识和分析这这些变化对我们行业带来的影响和挑战。

1. 行业监管更加严格规范

2019年7月26日，自然资源部办公厅发布《土地估价行业“双随机、一公开”监督检查实施细则（试行）》，监督检查按照每年一次，每次抽查按各类被抽查对象的2%-5%比例确定。对被投诉举报较多、有严重违法违规记录等情况的项目或地区，加大随机抽查力度。对于重大问题或舆情反应的热点问题，可以设定类别条件选择检查对象或监督检查人员。行业的严监管对行业的发展是十分必要的，作为土地估价机构，守法、合规、规范地执业，是我们行业的底线要求，我们应该更加严格地要求我们自己。

2. 传统业务快速萎缩

外部经济形势的变化，对土地估价业务产生了巨大影响。多年前企业改制涉及的土地估价业务，已不复存在；金融机构抵押贷款业务，随着由过去的与客户协议付费变为以低价作为评标主要指标的金融机构支付后，几乎变为鸡肋；征收、土地收储业务大幅度缩减；一级市场的土地出让随着房地产大环境的影响市场惨淡；三年疫情的影响更是让我们的土地估价市场雪上加霜，我们的土地估价行业一下子进入了前所未有的寒冬。

3. 同行竞争更加惨烈

进入行业政策的宽松、备案条件降低，使得土地估价机构数量增加，再加上传统业务大幅度下降，导致的结果是：僧多粥少，同行内卷严重，收费越来越低，竞争更加惨烈，许多机构经营越来越困难，有的机构甚至出现了生存危机。

4. 评估程序要求严苛、风险及责任加大

无论是《资产评估法》《城镇土地估价规程》等规定，还是监管部门监督管理的要求，对评估程序的要求越来越严。评估程序的履行，相关资料、参数的核查验证，评估假设的运用，评估档案的保管等等，无不更加规范、严谨。随着我国社会主义经济建设活动的不断深层次地推进与发展，土地估价执业面临的风险越来越高，估价人员承担的责任越来越大。

5. 相关制度、规程、准则滞后

相对于实践而言，制度、规程、准则的修订与出台具有一定的滞后性。首先，《资产评估法》施行之后，《城镇土地估价规程》等应进行修订与完善；其次，按照《资产评估法》的要求，行政管理部门应组织制定评估行业监督管理办法和评估基本准则，行业协会需依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则；第三，自然资源部的组建,标志着我国自然资源管理转向自然资源资产管理,这是一个从实物管理向资产管理、从自然属性到经济属性的质的转变，作为土地估价师，我们也应该顺势而为，转换和扩展我们专业服务的范围，这也需要从制度上予以规范和保障。

三、土地估价行业的发展机遇

从上面的分析可以看出，土地估价行业遇到了极大的挑战，但是，我们也应该看到，在复杂的国际及国内经济环境下，我们也面临着许多发展机遇。

（一）党的二十大为我们指明了复杂形势下的发展方向

党的二十大概括提出并深入阐述中国式现代化理论，强调以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴，并指出中国式现代化是人与自然和谐共生的现代化，必须牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，站在人与自然和谐共生的高度谋划发展。“人与自然和谐共生”就是我们土地估价行业明确的发展方向。

守护绿水青山、坚持山水林田湖草沙一体化保护和系统治理理念的提出，土地估价的业务方向已经从传统的单一土地价值评估转变为生态价值评估。诸如园地、林地、草地分等定级及其基准地价的评估、自然资源资产负债表的编制都是土地估价机构新的发展机遇。

（二）土地估价服务空间相对较大

1. 评估师分专业类别管理，有利于巩固土地估价的传统领域

土地估价行业是依据《资产评估法》的规定，按照土地估价专业领域依法设立行业协会，实行自律管理，并接受有关自然资源行政管理部门的监督和社会监督、依法开展相关估价业务的法定行业，特别是法定的评估业务，委托人必须按照相关法律、法规规定，委托土地估价机构进行相关评估工作。这是从法律的角度保障和固化了法定的土地估价业务。

2. 评估法作保障，有利于拓展估价服务新领域

我国七部法律十六部行政法规规定了资产评估的法定评估，保障和固化了与土地估价相关的法定业务。我们应该以此为基础，利用我们的专业知识，努力拓展土地估价新领域，尤其是国有企业、上市公司的土地估价业务。以2017年5月12日国务院公布130项必要的行政审批中介服务事项为例，由发展改革委员会负责审批的企业债券发行的核准，如果发行企业债券的企业涉及土地使用权资产的评估，我们完全可以依法进行；又如，由证监会负责审批的上市公司非公开发行新股核准，如果涉及的上市公司是非公开发行新股、且评估对象是土地使用权的，我们也可以依法进行，而非由通常人们理解的“具有证券相关业务资格的资产评估机构”来评估。

3. 农村集体土地的流转、抵押等涉及的评估

深化农村土地制度改革一直是我国的重点工作之一。党的二十大报告强调“确保中国人的饭碗牢牢端在自己手里”。当前，距第二轮土地承包到期不到5年时间，我们即将迎来“第二轮土地承包到期后再延长30年”的政策。作为土地估价专业人员，我们应该积极主动学习相关文件，努力研究与此相关的专业技术问题，努力为党的方针政策的落实作好专业上的技术支持与服务。

4. 自然资源部门职能调整及“一带一路”等利好政策，为土地估价业务的开展带来新的机遇

自然资源部门职能的调整，我们的土地估价也应该随之转移到山水林田湖草沙的视觉范围内，林地、岸线资源、海域使用权、滩涂、草原等也是我们的业务方向。

“一带一路”连接亚洲、欧洲和非洲，目前，已有150多个国家和30多个国际组织加入共建“一带一路”大家庭。沿线国家和地区企业跨境兼并收购成为重要手段，这其中有土地、房地产及企业价值评估，还有一些是经济调查（去海外发展，对这个国家的投资状况、投资环境、文化、税收等进行经济调查），——多元化发展显得很重要。同时，“一带一路”是双向的，不仅要走出去，还要引进来，外国在我国的投资，也需要进行评估，其中，不动产的评估占有较大比例，即使在企业价值评估、房地产产评估中，土地估价师也拥有其他类别评估师无法替代的专业知识及估价技能。

5. 新经济形式下的资产盘活

2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，国有企业、政府机关存在种类众多、规模巨大的存量资产，国家出台了相应的政策，明确可以通过REITS、PPP、并购重组、产权交易等多种方式进行资产盘活。2023年9月，为落实党中央、国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的工作部署，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，聚焦盘活存量土地探索创新政策举措，完善激励约束机制，以提高土地利用效率、促进城乡高质量发展。这是新的经济形势下的新的发展机遇，我们的土地估价师在此可以发挥自身专业优势和综合能力，为客户提供相应的评估、尽职调查、策划方案制定等工作。

（三）土地估价机构的发展模式多样化

《资产评估法》为我们提供了多元化发展的法律保障，市场向我们提出了综合性发展的客观要求，评估机构应当依据自身特点及专业特长，逐步走向多元化发展的道路。具体有以下几种模式：

1. 在不动产估价服务平台上多元化发展的服务机构

以土地估价为基础，向土地规划与整治、测绘、土地登记代理、矿业权评估、房地产评估、二手房产交易中介、社会稳定性评估等多元化发展。

2. 各类资产评估业务都涉及的综合性评估机构

在土地估价的基础上，同时从事财政监管下的资产、房地产、矿业权、二手车、珠宝、艺术品等评估业务的多元化的专业评估机构。

3. 在会计平台上多元化发展的咨询企业集团

以财政监管下的资产评估为基础，向土地估价、房地产估价、矿业权评估、绩效评价等多元化发展，以集团形式，组成了包含会计师事务所、税务事务所、工程造价与咨询等在内的大型综合性咨询服务平台。

4. 以某种评估对象为主的专业化发展

以土地估价为基础，从事诸如草原评估、历史性建筑估价、低效用地再开发专业咨询等具有专业化特色的评估咨询服务。

四、土地评估机构的发展思考

（一）顺势而为谋发展

1. 传统业务发扬光大

毋庸置疑，在一定的时期内，金融押品评估、土地一级市场出让、国有土地征收评估、土地使用权转让、收储、公示地价评估、司法鉴定评估、土地租金评估等业务，还是我们业务的重点组成部分，与此相关的估价技术问题的研究、估价参数的选取、估价程序的履行等还需要我们深入地加以研究，同时，我们还要充分利用专业优势，积极参与到与土地使用权相关的融资发债市场和资本市场的公允价计量的评估中去，巩固发扬光大我们的传统业务，以我们的专业技术知识为社会主义现代化经济建设体作出我们的贡献。

2. 研究学习新政策，努力开拓新业务

从横向来看，土地估价机构应该积极主动地拓展估价业务范围。随着行政主管职能调整，我们应该由过去的单一的土地估价业务，调整为自然资源价值评估，无论是实施山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，还是人与自然和谐共生谋发展，我们作为专业估价人员应该从中寻找新的业务点。

从纵向看，服务链条的延伸也是我们重点研究和发展的方向。如：低效用地再开发、征收评估链条的延伸，从传统的评估可以延伸到项目前期总体设想筹划、可行性研究、社会稳定性评估、征收评估及咨询、征收后的审计、后评价等。

3. 估价软件的开发要量力而行

土地估价行业的发展离不开高科技的引领，引进高科技进入评估领域是总的趋势，势在必行。但是，高科技的应用并不一定自主去开发，比如土地估价软件开发则要量力而行，千万不要戴着“科技先进”的帽子而误入歧途。

（二）加强风险防控意识

土地估价机构的风险包括外部风险和内部风险。外部风险是指土地估价机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地评估市场非完全竞争、经济和政策变化等方面。内部风险是指土地评估机构和估价师能够防范的风险，取决于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。

土地估价机构的风险识别与风险防范，应该贯穿于整个估价过程中，估价机构和土地估价师加强风险防范与控制意识，严格地按照法律法规、估价规程等规定，勤勉尽责。关于加强风险管理提出如下几点建议：

1. 加强法制学习，提高法律意识。

土地估价机构应组织土地估价师及相关人员认真学习评估法，提高法律意识，从而提高机构整体抵抗风险的能力。

2. 加快建立和完善内部管理制度。

评估法规范下的土地估价机构的责任重大，一整套齐全、完善的内部管理制度是评估机构正常运行的保障，我们应该结合评估法相关规定及自身实际，建立一整套切实可行的内部管理制度，并严格地加以执行。

3. 严格遵守职业道德，加强行业自律约束。

土地估价人员的职业道德素质越高，评估工作风险越小，反之评估工作风险就大。因此，土地估价机构应该加强行业自律约束，加强职业道德教育，降低执业风险。

4. 加强专业学习与研究，提高估价专业技能。

专业是土地估价行业生存的根本。评估法规定的行业协会就是按照专业领域的不同而设立的。所以加强专业学习与研究，提高估价专业技能是我们土地估价机构的重中之重。评估专业人员业务素质的高低，直接决定着评估报告质量的高低。

（三）严禁出现虚假、重大遗漏评估报告

虚假评估报告是指土地估价机构、土地估价师故意虚构、编造估价对象状况、可比实例状况、土地市场状况等信息数据，故意高估或低估估价对象价值或价格而出具的土地估价报告。土地估价专业人员应该对行业拥有敬畏之心，虚假或重大遗漏评估报告无论是对社会经济的破坏作用，还是对行业、评估机构及土地估价师个人造成的负面影响，都是无比巨大的。我们应该坚决予以杜绝。

结束语

土地估价行业如何发展是我们共同关心的话题。在国内外形势复杂的现状下，土地估价行业应紧扣政策导向，重视顶层设计；土地估价机构应当审时度势、结合评估机构自身特点，顺势而为，寻找一个适合自己发展的道路；土地估价师（房地产评估师）无论在专业的不动产评估机构工作，还是在综合型的资产评估机构工作，都应该认真研究学习与土地估价相关专业知识。敬畏行业，拒绝虚假或重大遗漏评估报告。专业，永远是行业生存发展的灵魂。

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